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律所荣誉
  2023年2月,中共济源产城融合示范区工作委员会统一战线工作部、济源产城融合示范区工业和科技创新委员会、济源产城融合示范区工商业联合会、济源产城融合示范区人力资源和社会保障局联合授予“济源示范区优秀中介服务机构”荣誉称号。
   2023年2月,济源产城融合示范区司法局授予“2022年度法律服务工作先进单位”荣誉称号。
  2023年2月,济源产城融合示范区司法局授予“2022年度村居法律顾问工作先进单位”荣誉称号。
律师荣誉
  2023年2月,孙二兵、崔永鹏、武沙沙、段寒川律师被中共济源市律师行业委员会授予“优秀党员律师”荣誉称号。
   2023年2月,孙二兵、崔永鹏、武沙沙律师被济源产城融合示范区司法局授予“2022年度法律服务先进个人”荣誉称号。
   2023年2月,魏美鸽、王恒、吕建涛律师被济源产城融合示范区司法局授予“2022年度万人助万企活动先进个人”荣誉称号。
   2023年2月,段寒川、郑永红、王治国律师被济源产城融合示范区司法局授予“2022年度法治化营商环境建设先进个人”荣誉称号。
   2023年2月,史娟娟、段东波、王炬炜、高帅成、牛艳艳、马森玲律师被济源产城融合示范区司法局授予“2022年度村居法律顾问先进个人”荣誉称号。
   2023年2月,吴培培律师被济源产城融合示范区司法局授予“2022年度服务疫情防控先进个人”荣誉称号。
  2023年2月,孔王飞律师被济源产城融合示范区司法局授予“2022年度律师维权惩戒工作先进个人”荣誉称号。
   2023年3月,周合新、王炬炜、武沙沙、吴培培、魏美鸽、李振东、牛艳艳、马森玲、段寒川、吴银凤律师被济源市律师协会评为“先进个人”。
2023年3月,王新玲律师获赠“仗法律之剑,暖弱者之心”锦旗。
 
党建活动
   2月28日,凌峰党支部召开组织生活会,团结带领党员干群以奋发有为的精神贯彻落实党的二十大重大决策部署。
 
参政议政
  2月2日,市政协委员周合新律师撰写社情民意信息《关于尽快制定地方性法规对农村集体成员身份进行认定的建议》被九三学社河南省委员会采用。
业务交流
  3月15-19日,孙二兵、史娟娟副主任、段寒川律师参加济源市律师协会考察学习活动,到扬州、镇江、无锡三地律所就党建、律所管理、合伙人架构、专业化建设进行交流学习。
  3月25日,段验军主任、王恒律师参加河南省律师协会刑事法律专业委员会“无罪辩护案例学术交流论坛”。段验军主任承办的两个无罪案件获得优秀奖,并入选《2022年度优秀无罪案例集》。
  3月25日,周合新副主任、郑艳冬、王治国律师参加山西省律师协会、晋城市律师协会“农村土地法律业务交流会”。周合新副主任作主题发言。
  3月29日,周合新副主任作为河南省律协奖励表彰工作委员会执委参加2023年度第一次工作会议。
   3月,史娟娟律师担任主任的女律师工作委员会被济源市律师协会评为“先进委员会”。
  3月,周合新、段东波律师担任主任的建筑房地产专业委员会、金融保险专业委员会被济源市律师协会评为“先进委员会”。
 
社会公益
   2月1日-3月2日,魏美鸽律师先后到承留镇、思礼镇、轵城镇、大峪镇、北海办事处及中小微企业家商会宣讲《河南省反家庭暴力条例》。
   3月4日-9日,魏美鸽律师先后到克井镇柿槟村、寨河苑小区开展《民法典》法治讲座。
  3月21日,孙二兵副主任、马森玲律师到承留镇第二初级中学开展《未成年人保护法》法治讲座,履行法治副校长职责。
   3月28日-29日,魏美鸽律师先后到克井镇、梨林镇开展“法律明白人”法治讲座。
 

律所荣誉
  5月27日,洛阳市律师协会首届“律届王者·荣耀时刻”电子竞技大赛圆满落幕。凌峰战队在26支参赛的强军劲旅中以优异的成绩挺进前三强,荣获季军。
 
律师荣誉
 
  5月20日,凌峰所魏美鸽律师撰写的论文在河南省律师协会“合规背景下劳动人事争议疑难问题研讨会”征稿活动中获得三等奖。
  5月26日,魏美鸽律师被济源市人民检察院聘为:济源检察机关“益心为公”检察云平台公益保护志愿者。
 
党建活动
 
  在党的102岁生日来临之际,凌峰党支部组织党员到小浪底国泰山庄黄河文化走廊开展2023年“庆七一”主题党日活动,传承黄河精神,凝聚奋进力量。
 
参政议政
 
  5月8日至5月13日,市政协委员凌峰所周合新律师参加示范区政协工委副主任、市政协副主席李治秀率领的考察组,赴福建厦门、莆田、泉州、石狮,围绕政协委员发挥民主监督、助力经济社会发展的主题考察学习。
  6月1日,示范区政协工委副主任、市政协副主席李治秀、市政协社法委主任李保国、委员联络委主任陈慧滨到凌峰所调研“委员工作室”建设情况。 
 
业务交流
 
  4月22日,河南省律协实习考核工作委员会执委、凌峰所副主任姚云东,参与审议河南省律师协会实习律师考核大纲。
  4月27日,河南省律协青年律师工作委员会执委、济源市律师协会副会长、凌峰所副主任孙二兵参加省律协青工委全体工作会议。
  4月28日,孙二兵率领济源市律协代表队,参加河南省律协“青春逢盛世 奋斗正当时”青年律师演讲比赛。
  5月8日、5月31日、6月21日,凌峰所管委会组织青年律师参加旁听案件庭审活动。
  5月28日至6月3日,王新玲律师作为济源市律协优秀青年律师代表之一参加洛阳市律协主办的第二期青年律师领军人才训练营。
  6月9日,孙二兵参加河南省人民检察院济源分院组织的王某某申请法律监督案件的听证,并发表听证员意见。
  6月10日,凌峰所管委会组织评查15本卷宗。
  6月21日,孙二兵带领武沙沙、王恒、段寒川、王森等律师参加洛阳市律协主办的《企业刑事合规改革的前沿问题》培训活动。
 
社会公益
 
  4月11日、4月13日、4月18日,魏美鸽律师先后三次到济源市政法干部培训中心为人民调解员培训班开展《婚姻家庭纠纷调解技巧》宣讲。
  6月6日,段东波、孔王飞、段明杰律师到中国平安财产保险股份有限公司济源中心支公司开展主题内容为《财险纠纷热点问题》法治讲座。
 
 
上级关怀
 
  6月1日,济源中级人民法院副院长商敏审监庭庭长黄存智到凌峰所开展济源两级法院法治化营商环境征求意见调研工作。
 

地址:河南省济源市黄河路豫光阳光苑(济源市公安局对面)  邮箱:hnlfls@126.com

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案例介绍  
最高法最新观点:借名买房规避限购政策的,合同应认定为无效
 
 日期:2021/10/14    阅读次数:963    来源:
 

    裁判要旨:
    1.借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下,但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权,在经法定变更登记程序完成物权公示之前,借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人,其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。
    2.借名人为规避国家房屋限购政策而借名买房,有违公序良俗原则,故借名买房合同应认定为无效,但其嗣后通过消除限购政策障碍补正了合同效力,并通过生效判决的执行完成了不动产登记,成为该房屋所有权人。此系在法院再审后出现的新事实,已从根本上改变了房屋的权属关系,申请执行人在对出名人的执行程序中主张继续执行已经属于借名人的房屋,缺乏理据,不应支持。
    案例索引
    最高院民事判决书(2020)最高法民再328
    本案争议焦点
    (一)实体上,徐某欣对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。具体包括:第一,徐某欣与曾某外之间是否存在规避国家限购政策的借名买房合同关系;第二,案涉房屋过户前徐某欣能否依据规避国家限购政策的借名买房合同关系成为房屋所有权人并排除执行;第三,案涉房屋过户至徐某欣名下后是否能够排除执行;第四,中集哈深公司对案涉房屋是否存在受法律保护的信赖利益。
    (二)程序上,原审法院是否存在超诉请裁判的程序违法情形。
    裁判理由
    关于徐某欣与曾某外之间是否存在规避国家限购政策的借名买房合同关系。徐某欣依照与曾某外签订的《房产代持协议》,以曾某外名义与星泰房地产公司签订购房合同并代为签名,其后徐某欣本人支付了250万元购房款、公共维修基金及契税。对于剩余大部分购房款的支付,徐某欣提供证据证明系案外人安凯公司将天津红孩子商贸有限公司支付给徐某欣妻子蒋某某的股权收购款(投资返还款),作为徐某欣的购房款支付给星泰房地产公司,曾某外亦对代持协议及其未实际付款等事实予以认可,在中集哈深公司未提供相反证据足以推翻上述证据的情况下,原审法院认定剩余购房款亦由徐某欣实际支付,符合常理,并无不当。况且通过徐某欣提供的物业费等相关交费单据,可以证明徐某欣实际占有使用了案涉房屋。据此,可以认定徐某欣在不具备再次购房资格的情形下,为规避国家及北京市房地产限购政策,通过借用曾某外之名进行买房并支付了购房款,徐某欣与曾某外之间存在规避国家限购政策的借名买房合同关系。
    关于案涉房屋过户前徐某欣能否依据规避国家限购政策的借名买房合同关系成为房屋所有权人并排除执行?
    2010417日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号),是基于部分城市房价、地价出现过快上涨势头,投机性购房再度活跃,增加了金融风险,不利于经济社会协调发展的现状,为切实稳定房价、抑制不合理住房需求、严格限制各种名目的炒房和投机性购房,切实解决城镇居民住房问题而制定的维护社会公共利益和社会经济发展的国家宏观经济政策。该通知授权地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。北京市人民政府为贯彻落实该通知要求而提出有关具体限购措施的京政办发[2011]8号文件,系依据上述国务院授权所作,符合国家宏观政策精神和要求。徐某欣在当时已有两套住房的情况下仍借曾某外之名另行买房,目的在于规避国务院和北京市的限购政策,通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥,则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长,鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益,不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符,而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空,阻碍国家宏观经济政策落实,影响经济社会协调发展,损害社会公共利益和社会秩序。故徐某欣与曾某外为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效,徐某欣依据规避国家限购政策的借名买房合同关系,不能排除对案涉房屋的执行。
    徐某欣依据规避国家限购政策的借名买房合同关系也不能当然成为房屋所有权人。《中华人民共和国物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。第十六条规定:不动产登记簿是物权归属和内容的根据。根据前述法律确立的物权公示原则和不动产物权登记生效原则,除非法律另有规定外,不动产物权的变动应履行变更登记程序才能发生相应的法律效力。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第二条规定:当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。但司法解释的该条规定系适用于利用虚假资料骗取登记、登记机关人员错误登记、非基于法律行为导致物权变动后未及时更正登记等情况下,已经过法定程序取得权利的真实权利人与登记簿记载不一致导致的登记错误等情形。本案徐某欣借用曾某外名义签订商品房买卖合同、办理相关手续,故意将案涉房屋登记在曾某外名下,不属于前述法律规定的登记错误情形。
在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下,借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下,但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权,在经法定变更登记程序完成物权公示之前,借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人,其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。这不但符合我国法律关于物权变动的实然规定,也是借名人故意制造名义买房人与实际买房人不一致时应面临的权利风险。故仅依据借名买房协议,徐某欣并不能直接成为案涉房屋的所有权人,不享有排除执行的合法权益。原审判决认定徐某欣因借名买房关系对案涉房屋享有物权或所谓物权期待权而足以排除执行,认定事实及适用法律错误,本院予以纠正。
    关于案涉房屋过户至徐某欣名下后是否能够排除执行。徐某欣与曾某外之间的借名买房合同虽因规避国家限购政策、违背公序良俗而应认定为无效,但徐某欣在其后因消除了限购政策障碍并经相关行政机关确认符合申购朝阳区存量住宅条件,已经具备购房资格,从而消除了合同无效事由,案涉借名买房合同的效力得以补正。2018年底,徐某欣向朝阳区法院提起合同纠纷诉讼,以房屋代持关系为由请求办理过户登记手续。朝阳区法院于2020717日作出生效判决,认定徐某欣申购朝阳区存量住宅的初步核验通过,符合购房政策,判令曾某外配合办理案涉房屋的所有权转移登记手续。后通过法院执行程序并经房屋登记机构确认,徐某欣于2020826日取得案涉房屋的不动产权证书,成为房屋的所有权人。至此,在对曾某外的执行程序中,中集哈深公司主张继续执行已经归属于徐某欣的案涉房屋,已然不具有事实基础和法律依据,不应予以支持。在本案再审期间,中集哈深公司对朝阳区法院在沈阳中院轮候查封情况下实施执行行为以及案涉房屋过户登记提出异议,但因其不属于本案审理范围,中集哈深公司可另行依法主张权利。
    关于中集哈深公司对案涉房屋是否存在受法律保护的信赖利益。在中集哈深公司与案外人庆然公司的借款关系中,曾某外对庆然公司的借款提供连带保证。中集哈深公司依据法院生效判决要求曾某外承担保证责任时,申请法院查封了当时登记在曾某外名下的案涉房屋。保证担保属于人保,具有人身信赖性和责任财产可变性等特点,区别于物的担保中针对某一特定物而设立的担保。中集哈深公司作为保证债权人,在同曾某外签订《最高额保证合同》时,案涉房屋尚未登记在曾某外名下,中集哈深公司主张其系对案涉房屋产生特殊信赖才从事借贷交易,对案涉房屋存在应受法律保护的信赖利益而应予执行,缺乏理据,明显不能成立,原审判决不予支持其主张,并无不当。
    关于原审法院是否存在超诉请裁判的程序违法情形。案外人执行异议之诉中,人民法院认定案外人排除执行的主张是否成立,必然要对案外人是否享有相关民事权益、享有何种民事权益作出认定判断,这是裁决执行异议诉请是否成立的前提和基础。本案中,徐某欣在起诉时未提出确权的诉讼请求,原审判决在论理部分对徐某欣是否就案涉房屋享有实体权益进行论述,但并未在判决主文中作出确权判决,不存在超诉请裁判的程序违法情形。中集哈深公司的此项主张缺乏事实基础,本院不予支持。
 
    注:原文发表于2021年3月18日
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